Calculer le taux d’un crédit immobilier
Quels sont les taux pour un crédit immobilier ? Comment est calculer le taux d’un crédit immobilier ? Prêt Écologique vous donne toutes les informations sur les taux immobiliers et le détail du calcul d’un crédit immobilier.
Lorsque vous souhaitez contracter un prêt immobilier, il faut vous atteler à la lourde tâche de comparaison des taux des emprunts. Cette étape est importante, car ce taux détermine le montant des intérêts que vous aurez à payer sur votre prêt. Or, plus le taux est bas, moins les intérêts seront élevés et moins vous aurez à rembourser. Nous allons voir dans cet article les paramètres à prendre en compte dans le calcul d’un taux de crédit immobilier.
Comment le taux d’un crédit est calculé ?
Il faut savoir que vos annuités de remboursement sont composées de deux parties :
- Le capital
- Les intérêts
En début de prêt, les intérêts représentent la plus grosse partie des annuités. Le capital, le remboursement à proprement parlé de la somme empruntée, représente lui une moindre partie.
La tendance s’inverse ensuite. Le tout sera récapitulé dans un document appelé le tableau d’amortissement.
Le taux est à l’origine du montant des intérêts. C’est donc une donnée très importante à connaître au moment de la souscription de l’emprunt.
Le taux d’intérêt est différent du taux effective global (TEG), bien que tous les deux soient le taux du crédit. Ce dernier englobe tous les coûts afférents au crédit.
Il prend donc en compte le taux nominal, mais aussi les frais de dossier et d’assurance. Le taux nominal est celui qui nous intéresse en premier. Il est exprimé sous la forme d’un pourcentage.
Le principe est généralement le suivant : la banque emprunte le montant dont vous avez besoin sur les marchés financiers à un certain taux. Puis, elle vous accorde votre crédit à un taux légèrement plus élevé afin de couvrir ses frais de fonctionnement et dégager une marge de bénéfice.
La fixation du taux dépend de votre profil. Plus vous présentez une solvabilité élevée, plus la banque va pratiquer un taux bas. Plus les risques sont élevés, plus le taux grimpera. Chaque banque a établi des profils d’emprunteur avec les taux afférents à chacune d’elles. Elle n’a donc plus qu’à comparer votre profil avec sa grille pour fixer votre taux.
Le taux varie aussi en fonction de la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter. Plus la durée est longue, plus le taux sera élevé.
Le TEG, quant à lui, prend donc en compte divers éléments :
- Le taux nominal : calculé comme précédemment.
- L’assurance du prêt : calculée en fonction du questionnaire médical que vous aurez préalablement rempli
- Les frais de dossier : cela peut être un montant fixe entre 500 et 1000 € ou un pourcentage du capital emprunté
- Les frais de garantie: cautionnement, hypothèque…
Le taux peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, le taux ne change pas sur toute la durée du prêt, dans le second cas, il est révisable et suit l’évolution du marché.
Les mensualités sont généralement dues au mois et se déterminent donc comme suit :
- Le montant du capital à rembourser mensuellement
- L’intérêt calculé sur le capital comme suit :
- Le premier mois, l’intérêt est calculé sur l’ensemble du capital : Intérêts = T1 × capital
- Les mois suivants, l’intérêt se calcule sur le capital restant dû selon la même formule.
- Le montant de l’assurance
Les taux moyens pour un crédit immobilier
Selon les années et les marchés, les taux fluctuent à la baisse ou à la hausse. Au moment où cet article a été rédigé, les taux du crédit immobilier étaient plutôt avantageux et se situaient autour de :
- Pour une durée de 15 ans: entre 1.05 et 1.54
- Pour une durée de 20 ans: entre 1.30 et 1.75
- Pour une durée de 25 ans: entre 1.50 et 1.91
Mais selon la période, les taux fixés par les marchés peuvent être plus ou moins importants.
Vous aurez également à régler les frais de notaire pour votre projet immobilier. Ces frais comprennent en fait plusieurs éléments dont les taxes reversées au Trésor Public, les déboursés, et la rémunération au titre du service notarial (charges de l’office notarial, collaborateurs et notaires). Il faut savoir que sur ces frais, 80 % vont à l’État, 10 % payent les déboursés et 10 % constituent la rémunération du notaire.
L’une des parties du tarif du notaire, appelé émoluments, n’est pas fixée librement, mais par le décret du 8 mars 1978. Celui-ci a été essentiellement modifié quatre fois : par le décret du 16 mai 2006, par le décret du 21 mars 2007, par le décret du 17 février 2011 et enfin par le décret du 26 février 2016 et l’arrêté du 26 février 2016. L’autre partie est fixée par le notaire lui-même.
L’Art. A. 444-91 fixe le barème des émoluments : La vente ou cession de gré à gré (numéro 54 du tableau 5) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, selon le barème suivant :
| TRANCHE D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLE |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3.945 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1.627 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1.085 % |
| Plus de 60 000 € | 0.814 % |
[box type= »info »]À noter : la somme des émoluments proportionnels et des formalités associées pour les ventes immobilières ne peut excéder 10 % de la valeur du bien. Le notaire peut accorder une remise sur les émoluments proportionnels de certaines prestations sur la part des émoluments proportionnels calculée sur les tranches d’assiette au-delà d’un seuil (150 k€ ou plus) et ne peut dépasser 10 %. Les modalités retenues et la remise s’appliquent alors à tous les clients.[/box]
Ainsi pour une vente de 200 000 €, les émoluments s’élèveront à 2 033.41 €.
En plus du coût du crédit, des frais de notaires seront à prendre compte dans coût total de l’acquisition.
Par ailleurs, pour les mutations immobilières et leurs formalités, les émoluments proportionnels et de formalités ne pourront dépasser 10 % de la valeur du bien de droit, objet de la mutation, sans toutefois pouvoir descendre en dessous de 90 €.
Ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l’opération. Une remise de 10 % pourra être convenue entre le notaire et son client, mais uniquement pour les actes dont le prix dépasse 150 000 € et seulement pour la fraction des émoluments au-delà de 150 000 €.
Comment obtenir le meilleur taux immobilier ?
Afin d’obtenir le meilleur taux immobilier, n’hésitez pas à négocier avec votre banquier. Vos atouts sont dans votre dossier :
- Un apport personnel conséquent
- Pas de découvert bancaire sur les derniers mois
- Un niveau d’endettement réduit
- Une situation professionnelle stable
Ensuite, demandez si vous pouvez obtenir un prêt aidé comme le PTZ plus en fonction du projet immobilier concerné.
N’hésitez pas également à vous servir des avantages de votre PEL (Plan Épargne Logement). Lors des négociations avec votre banquier, demandez si la souscription à certains services de la banque comme la contraction d’une assurance voiture ou encore un placement ne peut faire réduire votre taux d’emprunt. Enfin, si votre taux est toujours trop élevé, demandez une réduction de la durée de l’emprunt.
Même si vous avez confiance en votre banque, n’hésitez pas à faire une comparaison de banque pour obtenir le meilleur taux immobilier en fonction de votre projet.
